财报金选|杨惠妍：在分化市场中寻找确定性

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这应该是碧桂园近几年来业绩会最为与众不同的一次。

一来这是杨惠妍正式接班父亲杨国强角色后的业绩会首秀；二来碧桂园首次清晰地提出战略新布阵，业务端第二增长曲线的打造以及“一二线城市”的区域布局和产品锤炼。

当然，碧桂园的上述新动作，也是基于宏观环境的变化、企业自身的发展做出的新调整。

2022年是极不平凡的一年，房企普遍迎来生存大考。在这次前所未有的“洗礼”中，虽然碧桂园依靠过去牢固的基础，经受住了挑战，也做出了一些预判，业绩表现也算稳定。但业绩会上莫斌总裁依然表示“我们对自己交出的答卷并不满意。”

过去一年的压力和准备

过去一年，碧桂园权益销售额约3574.7亿元，全年去化率达65%，权益回款率约93%，并连续7年超过90%。

在2022年严峻形势下，碧桂园非常重视现金流、资产负债表及利润的平衡。

公司通过经营性现金流去偿还短期限的融资，进一步优化债务结构，本期经营性现金流净流入约为356.2亿元，总现金余额约1476亿元，较中期维持稳定。现金短债比维持在1.6倍左右，出于行业较有水平，可充分覆盖年内到期的债务。

此外，公司进一步降杠杆，净借贷比率从中期的48.1%，进一步下降至40%以内，是近10年以来的最低值。剔除预收账款的资产负债率也从20年中期的81%持续下降至69.4%，首次降至70%以下。充盈的现金流，也为碧桂园应对外界变化奠定了坚实的财力基础。

进入2023年，市场复苏企稳，碧桂园也在各个层面做足了准备。

比如，在财务管控上，为匹配市场复苏的基调，碧桂园将全面预算纳入了战略高度，坚持现金流是前提，利润是核心的方针，将经营目标利润、现金流资源、费用等全部纳入其中，形成系统的经营策略和计划，并定期跟踪经营数据，制定改善措施，资源铺排紧紧围绕保交付、保资产、保安全和保信用展开的。

再比如，近期碧桂园也开展了一系列的组织结构的优化措施，聚焦优秀人才，用优秀的区域总管区域公司，提拔了一批综合经营管理能力较强的区域总裁，通过人员调整，最大化发挥优秀管理者能力的优势的同时，兼顾属地市场的深耕延续性，有效激活组织活力，提升长期的竞争力。

而接下来碧桂园还会有一些提质增效的动作。

布局确定性的市场

过去多年，凭借着在三四线城市的下沉和深耕，碧桂园走出了自己的一条差异化之路，直至成为行业龙头。

但如今房地产形势发生了新的变化，新的分化。所以碧桂园也采取了相应的对策。

自去年开始公司进行土储结构调整，因为三、四线市场波动性比较大，稳定性是弱于一、二线城市，在未来一段时间会积极参与，比如像西安、上海、宁波等高确定性市场。“在确定性的市场上拿地，也是为了整体毛利率向上。”

碧桂园管理层表示，2022年，碧桂园进一步收缩投资力度，但是出手更为精准，高度聚焦低溢价率、高确定性城市，分别在佛山、张家口、兰州等地新获取9个项目，71%分布在一二线城市。

2023年公司已经重启拿地，整体投资方向将围绕人口流动、产业布局、经济基础、供需情况等核心变量进行优中选优，重质轻量，聚焦一二线核心城市。通过新增土储布局的调整，碧桂园计划用3-5年的时间，将公司一二线对三四线的货值比例提升至50%对50%，用优质的土地资源支撑公司未来的稳健发展。

莫斌指出，关于拿地的预算，全年依然保持着行稳致远，以整个经营性安全为先的策略和方案，整个市场目前处在筑地复苏的阶段，上半年，一线强二线市场在逐渐的触底复苏，碧桂园会在市场曲线的右侧进行土地的获取。强调公司拿地的预算依然是相对保守，常年保持在40%以内，但今年不会规定公司投资量，而是更注重投资的质，这部分的预算根据实际的销售和市场机会的呈现进行安排。

目前，碧桂园依然是全国布局最为广泛且均衡的房地产企业。年报显示，集团位于中国内地的权益可售资源约9555亿元，另有潜在权益可售资源2528亿，合计约1.2万亿，权益可售资源分布合理，75%位于长三角/珠三角/环渤海等五大都市圈，可支撑公司未来的发展需求。

此外，在一二线产品力的锤炼上，杨惠妍回归到商业最基础的逻辑上表示，大家一直觉得碧桂园三四线做得比较强，最近我们把产品力提高到要用三到五年打造的最重要的能力，首先打造的是一二线的产品，我们组织了非常强大的团队，新的产品即将面世。

打造第二增长曲线

在主营业务与多元业务的关系上，碧桂园坚持一体两翼的布局：房地产是主体，两翼分别为轻资产发展的代管代建和科技建造，后者也将成为碧桂园未来增长的第二条曲线。其他新业务基本上趋于暂停或收尾状态。

科技建造是碧桂园走有质量发展之路的重要一环。2022年6月，碧桂园将旗下建筑子公司和原博智林旗下的总包单位进行整合，成立了科技建筑集团。截至2023年1月，碧桂园已有33款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖30个省份（直辖市、自治区）超600个项目，累计交付超1700台，累计应用施工面积超千万平方米。

除了有效助力开发业务的提质增效，科技智慧建造体系也为碧桂园的代管代建业务打开了新发展空间。据悉，碧桂园布局代管代建市场已经超过7年，累计承接项目超150个，累计在管面积近1300万平方米。自2022年以来，该公司共计获取5个新项目，预计货值85亿元。

统计数据显示，托底拿地的地方平台公司、主导保障性住房建设的地方政府，以及接管保交楼工作的AMC代建需求正在急剧增多。2022年，尽管土地交易整体规模在下降，但是国企和城投公司在集中供地中的拿地比例上升到了约80%，其中城投类公司拿地后开工率非常低，2022年开工率只有8%，这也为代建提供了很多的业务机会，这些未开工地块未来大概率会到代建市场采购专业开发服务。

在碧桂园看来，以科技智慧建造体系为依托的代管代建业务，有望成为公司开拓轻资产业务的新增长点，与传统开发业务形成互补之势。

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